「不動産投資って初心者でもできるの？」
「不動産投資を始めるには大金が必要？」
「不動産投資は本当に稼げるの？」
上記のような疑問や悩みを持つ方も多いことでしょう。この記事では、初心者に向けて不動産投資を解説しています。そして結論から言えば、不動産投資は初心者でもできます。
この記事を読み、準備を整えることで、不動産投資に対して自信が出てくるに違いありません。ぜひとも参考にしていただけたら幸いです。
目次
不動産投資はいくらからできる？
不動産投資における元手金の目安は、物件価格の2割～3割程度です。基本的に物件を購入する際は「頭金＋ローン」で購入します。物件価格が1,000万円の場合は、頭金のために200～300万円の元手を用意しておくと良いでしょう。
また、登記費用や不動産取得税といった初期費用もかかるため、余裕を持って資金を用意しておくことをおすすめします。元手が無くてもフルローンを利用すれば、「頭金なし＋全額ローン」で物件を購入することも可能です。
不動産投資において重要なのがレバレッジ効果
レバレッジとは、自己資金を最小限に抑え、残りはローンを借りることで物件を購入する方法のことです。レバレッジ効果では、少ない元手に対して多くの家賃収入を得るといった仕組みができあがります。
金融機関は、不動産投資に対して融資可能となっています。年収や資産・職業によっては、年収の10～20倍まで借りることも可能です。レバレッジ効果で多くの収益を得ることはできますが、そのぶんリスクもあることを理解しておきましょう。
初心者は不動産投資を始める前に必ず不動産の勉強をしておこう
不動産投資では、不動産投資ならではの専門用語も多くあります。物件を選ぶ際やローンを借りるときの審査、収支を計算するときなど、常に不動産用語を理解している必要があります。
まずは、不動産投資の基礎部分を理解しておくと良いでしょう。勉強方法はいくらでもあります。セミナーに参加するのも1つの方法ですし、セミナーに胡散臭いイメージを持っているのであれば、本を買うなどして独学で勉強できます。
インターネットで調べることもできるでしょう。実際に不動産を運用していくイメージを大まかに掴むことが大切です。
不動産投資をおこなうまでの流れを解説
通常の不動産投資の流れとしては下記のようになります。
- 投資金額や目標を明確にする
- 物件を探す
- 物件を購入
- 管理会社を選ぶ
- 不動産を運用する
1つずつ見ていきましょう。
①投資金額や目標を明確にする
不動産投資を始めるにあたり、投資する金額や目標を明確にしておきましょう。子どもの教育費を稼ぐため、老後の資金を蓄えるためなど、明確な目標を決めることが大切です。
また、投資する金額を決めておく必要もあります。何にせよ、漠然なイメージで始めると投資は上手くいきません。投資する金額やリスクを加味した上で、不動産投資を始めることが大切です。
②物件を探す
投資する目的や目標を定めた後、物件選びに入りましょう。物件といっても非常に幅広いです。新築もあれば中古もありますし、一棟にするのか区分にするのかも決める必要があります。
戸建てやマンション、都会や地方とさまざまな選択肢があります。コツとしては、資料請求といった情報収集することが欠かせません。ときには自分の足で現地に出向くことも必要です。投資できる金額の範囲内で、物件を選ぶことも心掛けましょう。
③物件を購入
購入する物件が決まったら、基本的には銀行でローンを借りられるかの審査を受けます。不動産投資は金額が大きく、自己資金＋ローンで物件を購入するのがデフォルトです。
融資を借りることができたならば、いよいよ本格的に物件購入の手続きに入ります。不動産会社の仲介で購入する場合、売主に買付申込書を提出して売買契約を結ぶ必要があります。
そして、金融機関と契約を結び、物件の引き渡し・決済といった流れに入っていくのです。ミスすることなく、スムーズに手続きを終えることを心掛けましょう。
④管理会社を選ぶ
物件を購入した後は、管理を自分でするのではなく、管理会社に委託できます。管理会社に任せると、賃貸経営に必要なことは一式おこなってくれるので委託した方が良いでしょう。
ただ、委託手数料が発生してしまうので、その点には注意です。管理会社選びは不動産投資の成否を左右しますので、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。
⑤不動産を運用する
手続きをすべて終えると、いよいよ物件の運用に入っていきます。既に入居者がいる場合、あまりすることはありません。入居者が居ない場合、入居者募集のために広告を打つことをおすすめします。
また、建物が古いのであれば、修繕も検討しましょう。管理会社に任せることもできますが、収益や費用に大きく関わる判断は大家が決めて運用した方が良いでしょう。
不動産投資初心者にありがちな失敗3選
不動産投資初心者にありがちな失敗として、下記の3つが挙げられます。
- 不動産の勉強をせずに始めてしまう
- 家族に内緒で始める
- 悪徳な不動産会社にあたってしまう
1つずつ見ていきましょう。
①不動産の勉強をせずに始めてしまう
勉強を全くせずに、不動産に関する知識がないまま不動産投資をする人がいますが、上手くいくはずがありません。仮に上手くいったとしても、いつかは収益が出なくなってしまいます。
不動産会社や営業マン・大家などから、カモにされてしまう可能性も高いです。何もしないで稼げるほど不動産投資は甘くありません。
キャピタルゲインやインカムゲイン、利回りといった基礎知識や、マーケティングやタックスプランニングなど、最低限の勉強をした上で不動産賃貸事業に着手すると良いでしょう。
②家族に内緒で始める
家族に内緒で不動産投資を始める人も一定数います。不動産投資は金額が大きくリスクもあるので、配偶者の理解や協力を得ることは必須です。
また、不動産投資には物件の収支管理や物件情報の確認、確定申告など多くの作業があります。専業でもない限り、1人で全てをおこなうのは難しいです。
ましてや、隠し通すことなど不可能に近いといっても過言ではありません。配偶者の理解が得られないのであれば、不動産投資を断念することも1つの選択肢です。
③悪徳な不動産会社にあたってしまう
不動産業界には悪徳業者がはびこっているのが現状です。悪徳業者に酷い物件を交わされる人が後を絶ちません。信頼できる不動産会社を見つけることは、不動産投資の成功に向けて大きく一歩近づきます。
不動産会社の見分け方については、次項以降で説明していきましょう。
不動産投資を成功させるポイントは不動産会社にある
不動産投資を成功させるポイントは、不動産会社にあるといっても大げさではありません。良い物件を率先して紹介してくれる不動産会社に出会えば、高い収益を出しやすくもなります。
銀行とつながりが深い不動産会社であれば、ローンの融資を受けやすくもなるでしょう。不動産会社と仲を深めることで、まだ世に出ていない極秘の優良物件を教えてくれる可能性もあるのです。
不動産投資を確実に成功させたいのであれば、信頼できる不動産会社＝パートナーを探しましょう。
初心者でも良い不動産会社かどうか見極める方法5つ
初心者でも良い不動産会社を見極めることは可能です。見極める方法としては、下記の5つが挙げられます。
- 物件について詳しいか
- デメリットの説明もしてくれるか
- 銀行や信用金庫との取引はあるか
- 税理士といった専門家を抱えているか
- 口コミの評判は良いか
1つずつ説明していきましょう。
①物件について詳しいか
当たり前ですが、不動産会社は物件に詳しい必要があります。なぜその物件は売りに出ているかなど、物件の背景まで知っている不動産会社を選ぶことが大切です。
また、実際に現地を見た上で紹介しているかも把握しておきましょう。実際に物件を見てみないと分からないことも多いからです。特に物件周辺の土地勘を持っていると、さまざまなリスクを把握できるので、あなたに合った提案をしやすくなります。
不動産会社を選ぶ上で物件についての詳しさは、非常に重要なポイントだと断言できるでしょう。
②デメリットの説明もしてくれるか
不動産投資に限った話ではないですが、どんなサービス・商品もメリット・デメリットの両方を兼ね備えています。物件においても、完璧な物件というのは存在しません。
立地が悪い・賃料が下がりそう、空き室リスクや修繕リスクなど、さまざまなデメリット・リスクが存在します。どんな物件に対しても、デメリットやリスクまで説明してくれる不動産会社は信頼できる1つの指標となるでしょう。
③銀行や信用金庫との取引はあるか
銀行や信用金庫といった金融機関と取引がある不動産会社は信頼する上での、1つの指標になります。金融機関と取引できているという時点で、一定の信頼を得ている証拠です。大抵は、自社のホームページに取引金融機関を掲載しています。
不動産会社を選ぶ上で、どういった金融機関と取引があるのか調べて見るのも良いでしょう。その金融機関から融資を借りるとなった際、融資にも通りやすくなります。
④税理士といった専門家を抱えているか
不動産投資では収益や経費が発生し、収支をまとめて確定申告する必要も出てきます。確定申告は複雑でもあり、正確な申告をするには日々の記帳がキチンと出来ていることが前提となるのです。
税金の控除などが発生する可能性もあるので、自分一人でおこなうのは難しい上、手間もかかるでしょう。よって、確定申告は税理士に依頼するのが最も楽な方法です。
ですが、不動産会社が税理士と提携を結んでいれば、自分で税理士を探す必要がありません。不動産投資において、税金関係に悩むこともなくなるでしょう。
⑤口コミの評判は良いか
ネット上で「不動産会社 評判」や「不動産会社 口コミ」と検索すると、簡単に不動産会社の口コミが出てきます。実際に利用した人の意見は大いに参考になります。口コミが載っているのであれば、口コミを参考にするのも良いでしょう。
ただし、ネットの情報は玉石混交ですので、鵜呑みにしてはいけません。あくまで参考程度に留めておきましょう。
複数の不動産会社を比較することが大切
1社の不動産会社に相談したとしても、一部分だけしか見えません。全体像を把握したいのであれば、複数の不動産会社を比較することが重要です。
営業マンの言っていることは正しいのか、自分の考えは理解してくれているのかなど、さまざまな不動産会社に相談することで大体は把握できるようになります。ベストパートナーを見つけるためにも、複数の不動産会社を比較して決めましょう。
初心者が少額でできる不動産投資方法3選
初心者が少額でできる不動産投資方法は下記の3つです。
- REIT(不動産投資信託)
- 不動産小口化商品
- 区分ワンルームマンション投資
1つずつ見ていきましょう。
REIT(不動産投資信託)
REITとは、金融機関で販売されている投資信託の一種であり、不動産関連の銘柄のみを対象としています。REITを発行している不動産投資法人が「投資証券」を発行し、投資家はその投資証券を購入します。
不動産投資法人は投資家から集めた資金で不動産に投資をおこない、その投資で得られた収益を投資家に分配するのです。5万円程度から投資可能であり、手軽に売買できるのが魅力的です。
安定的に収入を得られるのも、REITが人気である理由の1つでしょう。
不動産小口化商品
不動産小口化商品とは、一件の不動産を一口100万円程度に小口化して販売し、投資で得た利益を出資額に応じて分配する商品のことです。1億円の不動産なら「一口100万円×100口＝1億円」で販売するイメージです。
不動産小口化商品には「任意組合型」と「匿名組合型」があり、任意組合型だと投資金額は一口100万円程度から、匿名組合型は一口数万円程度からとなっています。優良物件を一口100万円で購入できるのは嬉しい限りですね。
区分ワンルームマンション投資
区分ワンルームマンション投資だと、数百万から購入できます。少額の物件でも実際に投資することで、実物投資のノウハウを学べるのです。
実物投資を考えている人は、初めは区分ワンルームマンション投資をしてみて、不動産投資に慣れる練習をしてみても良いかも知れません。
初心者なら最初は少額から不動産投資を始めるのも大いにアリ
この記事では、初心者に向けて不動産投資を解説しました。とはいえ、最初に大金をかけるリスクを負いたくない人も多いはず。最初は少額投資から始めてみるのもアリです。
その時点で合わないと感じたら辞めても良いですし、合うと感じたら投資額を増やしても良いでしょう。この記事が少しでも参考になったなら幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。