老後資金を貯める目的や、小遣い稼ぎのために副業を検討している方も多いのではないでしょうか。副業で人気なのが「不動産投資」です。
耳にしたことがあっても、どんな副業か、その詳細までは知らない方も多いでしょう。この記事では、不動産投資とはどんな副業かの説明だけでなく、メリット・デメリットについても解説しています。
また、不動産投資の始め方や注意点なども解説しています。この記事を読むことで、不動産投資が理解できるようになり、不動産投資への大きな1歩を踏み出せるはず。少しでも参考にしていただけたら幸いです。
目次
不動産投資とはどんな副業？
不動産投資とは、物件を購入し、購入した物件を貸し出して収益を得る投資方法です。つまり、自分が大家となることで家賃収入を得るといった仕組みになっています。
不動産投資の対象として、下記のものが挙げられます。
- ワンルームマンション
- マンション・アパート一棟買い
- 戸建て
- REIT(不動産投資信託)
安定的な収益を得られることから、不動産投資は会社員やサラリーマンに人気の副業でもあります。銀行ローンを利用して物件購入もできるので参入障壁が低くなり、会社員やサラリーマンでも始めやすくなりました。
副業における不動産投資のメリット3つ
副業で不動産投資をするメリットは下記の3つです。
- 長期的に安定した収入を得られる
- 本業に支障が出ない
- 生命保険の代わりとしても活用できる
1つずつ見ていきましょう。
メリット➀「長期的に安定した収入を得られる」
不動産投資は、購入した物件を他者に貸し出し、家賃として毎月固定収入を得るシステムです。株や仮想通貨のように、金額が短期間で大きく変動することもありません。
空き室が出ない限り、毎月一定の家賃収入を得られます。なので、老後を見据えて不動産投資を始める方も多くいます。長期的に安定した収入が得られるというのは大きな魅力ですね。
メリット②「本業に支障が出ない」
不動産投資では、本業に支障が出ることはありません。物件選びや物件購入などは自分でする必要がありますが、購入後は管理会社に全て委託できます。
住民のクレームや家賃の滞納といったことも含め、すべて不動産管理会社がおこなってくれるのです。よって、購入後は何もせずとも家賃収入として利益が出ます。
不動産投資の時間に追われることも少ないため、本業に支障が出ることも少ないです。不動産投資は本業が忙しい方でもおこなえます。
メリット③「生命保険の代わりとしても活用できる」
不動産購入の際に銀行でローンを借りると、団体信用生命保険に加入できます。
団体信用生命保険では、契約者がローンの支払い中に亡くなったり、高度障害状態になったりしたとき、ローン残高が全て返済され、以降の返済をする必要がなくなります。
そうなった場合、運営費を除いて家賃収入がほぼ手残りとなるのです。つまり、残された家族も安心して生活を続けることが可能です。
副業における不動産投資のデメリット3つ
副業で不動産投資をするデメリットは下記の3つです。
- 管理コストがかかってしまう
- 必ずしも利益が出るとは限らない
- 確定申告する必要がある
1つずつ見ていきましょう。
デメリット➀「管理コストがかかってしまう」
購入した不動産を維持する上で、管理コストがかかってしまいます。入居者の募集・対応や、物件の修繕・管理会社への委託費用などです。安定的な収益は入ってきますが、そのぶん経費もかかっているのです。
特に、購入してから年月が経つにつれ、建物は老朽化していきます。修繕代といったコストも次第に増えていくでしょう。また、不動産を持っている場合、固定資産税といった税金も毎年払わなければなりません。
デメリット②「必ずしも利益が出るとは限らない」
不動産投資では、必ずしも利益が出るとは限りません。例えば、マンションを一棟購入しても、空き室が多ければ多いほど収入は減りますし、経費やローンの返金もコストとしてかかってきます。
慣れてくると安定した利益を出すこともできますが、最初の段階で継続的な利益を出し続けるのは難しいです。特に銀行からの借り入れローンの金額が大きいと、「大赤字でローンが返せない…」という状態にもなりかねません。
必ずしも利益が出るわけではないということを留意しておきましょう。
デメリット③「確定申告する必要がある」
副業で不動産投資をおこなっていた場合、年間の所得が20万円以上だと、確定申告しなければなりません。所得とは、収入から経費を引いた数字を指します。
ですので、日々の収支を記録しておくことが欠かせません。税理士に依頼することも可能ですが、依頼代も安くはないので自分ですることをおすすめします。
また、確定申告は青色申告と白色申告に分かれているので、その点にも注意しておきましょう。(参照元：記帳や帳簿等保存・青色申告｜国税庁 (nta.go.jp))
副業禁止の会社でも不動産投資ができる3つの理由
副業禁止の会社に勤めており、「不動産投資をやりたくてもできない…」と悩んでいる方もいるでしょう。ですが、副業禁止の会社でも不動産投資をおこなうことは可能です。
副業禁止の会社でも不動産投資ができる理由として、下記の3つが挙げられます。
- 不動産投資は資産運用
- 相続といったやむをえない場合もある
- そもそも憲法において副業は自由
1つずつ見ていきましょう。
不動産投資は資産運用
不動産投資は、れっきとした投資でありながら、資産運用でもあります。副業を禁止していても、資産運用を禁止にしている企業はごくわずかです。
副業禁止の場合であっても、資産運用とさえ見なしてもらえれば、不動産投資は認められるでしょう。
相続といったやむをえない場合もある
相続や譲渡で不動産を譲り受けたケースも存在します。相続で受け継いだ不動産で家賃収入を得ていることもあるでしょう。また、他者に貸しているケースも有り得ます。
やむを得ない事情もあるため、一概に不動産投資を禁止することは難しいです。ゆえに、副業の範囲に不動産投資が含まれていない企業も多く見受けられます。
そもそも憲法において副業は自由
そもそも、勤務時間外の従業員の行動(プライベート)を規制するのは法律違反です。副業は勤務時間外の行動なので、会社が規制・干渉することは憲法第22条の職業選択の自由に反します。
| ○ 日本国憲法（昭和21年憲法）第22条第１項においては、「何人も、公共の福祉に反しない限り、居住、移転及び職業選択 の自由を有する。」と規定されており、これは、職業選択の自由を保障しているものである。 ○この「職業選択の自由」は、自己の従事する職業を決定する自由を意味しており、これには、自己の選択した職業を遂行 する自由、すなわち「営業の自由」も含まれるものと考えられている。 |
また、裁判所も「副業は自由」という立場を取っています。どうしても不動産投資が認められないのであれば、副業OKの会社への転職を視野に入れるのも、1つの方法です。
副業禁止の会社で不動産投資が問題になるケース
副業禁止の会社で、不動産投資が副業と見なされて問題になるケースもあります。副業と見なされてしまうケースは、サラリーマンと公務員によって異なります。
ここからは、サラリーマンと公務員別に不動産投資が問題になるケースを解説していきましょう。
サラリーマン
不動産投資の規模が大きくなりすぎると、事業扱いと見なされてしまいます。国税庁では、事業の規模を下記のように定めています。
（1） 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
国税庁が定める基準を満たしていれば、事業扱いとなるのです。事業的規模になってしまうと社内で問題になりかねないため、事業的規模の基準を満たさないように留意しておきましょう。
公務員
公務員の場合は、法律で副業が禁止されています。しかし、人事院規則にて、一定の規模に達していなければ規則上の副業に該当しません。
そのような規則が法令で定められているのです。つまり、規則を守れば公務員でも不動産投資をおこなえます。具体的には下記の通りです。
引用元：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について (jinji.go.jp)
不動産投資を始めてする際のおすすめの始め方
不動産投資を始めておこなう際は、価格が手頃な“区分ワンルームマンション投資”をおすすめします。区分ワンルームマンションとは、1部屋を指します。つまり、マンションの中の1室を購入するということです。
まずは1部屋購入から始めてみて、そこから色々なことを学び、投資を拡大させていくと良いでしょう。リスクも低いので失敗を次に活かすこともできます、
不動産投資の基本的な流れ
不動産投資をする際の基本的な流れとして、下記のような手順になっています。
- 資金計画・資金の準備
- 物件探し
- 物件を購入
- 管理会社に委託
- 家賃収入の管理
1つずつ具体的に見ていきましょう。
➀資金計画・資金の準備
不動産は安い買い物ではないだけに、事前の資金計画や資金準備をしておくことが大切です。自己資金はどれくらい用意できるのか、ローンは返していけるのか、毎月の家賃収入はどの程度などなのか考え、どれほどの値段の物件を購入したいか決めておきましょう。
②物件探し
次に物件を購入する必要がありますが、物件探しには不動産会社を利用することになります。不動産投資の成否は物件探しにかかっているといっても過言ではありません。
物件はもちろんですが、不動産会社も非常に重要です。不動産投資に強い会社や、優良物件に強い不動産会社をパートナーにすることが大切です。今後長い付き合いになるかも知れないので、不動産会社は慎重に選びましょう。
③物件を購入
購入する物件を決めたら、今度は購入手続きに移ります。ローンを利用する場合、銀行の審査に通過しないとローンは借りられません。審査は厳しくもあるので、必ず通ると考えない方が良いでしょう。
銀行も不動産会社と同様、長い付き合いになる可能性があります。付き合いが長くなるほど、ローンの審査に通る確率も高くなるでしょう。
④管理会社に委託
物件を購入した後は、管理会社に委託しましょう。管理会社に委託することで、賃貸経営に必要なことをほぼ全て任せることができます。管理会社選びも不動産投資の成否を大きく左右します。
不動産会社や銀行と同じで、今後長い付き合いになるかも知れないので、慎重に見極めましょう。
⑤家賃収入の管理
管理会社に委託した後は、家賃収入の管理をおこなうのが主な仕事となります。なお、家賃は基本的に管理会社から振り込まれるようになっています。
入居者の滞納や未払いなどの対応は、全て管理会社がおこなってくれるでしょう。大家であるあなたは、毎月の入金管理や収支の記録をするだけで大丈夫です。
副業で不動産投資をする場合は“投資する目的”を明確にしよう
この記事では、不動産投資とはどんな副業なのかに加え、メリット・デメリットや始め方、注意点と幅広く解説しました。不動産投資に限りませんが、投資をする際は目的を明確にしておくことが大切です。
子どものためや老後のため、相続税の節税など、明確な目的を持った上で不動産投資を始めましょう。目的によって、投資すべき物件のタイプも異なります。
また、不動産投資について積極的に学ぶ姿勢も大切です。自分で調べたりしながら、知識をどんどんインプットしていきましょう。セミナーに参加するのも1つの方法です。
この記事が少しでも参考になったなら幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。